Štvrtok 23.8.2018

Predaj nehnuteľnosti je potrebné posudzovať z hľadiska viacerých druhov daní. Najdôležitejšie sú daň z príjmov a daň z pridanej hodnoty.

Oslobodenie od dane z príjmov

Pri predaji nehnuteľnosti každého najskôr zaujíma, či sa na jeho predaj vzťahujú ustanovenia o oslobodení dane z príjmov. Tie sa nachádzajú v § 9 zákona o dani z príjmov.

Od dane je oslobodený príjem:

  • z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku), a to po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia,
  • z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku) nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (alebo poručiteľov),
  • z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, a to po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku.

Pre oslobodenie je teda dôležité poznať dátum nadobudnutia nehnuteľnosti a dátum vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku, ak táto nehnuteľnosť v ňom bola niekedy zaradená a daňovník si uplatňoval daňové výdavky. Ďalšie dôležité dátumy sú:

  • deň vkladu do katastra nehnuteľností pri kúpe,
  • deň smrti poručiteľa pri dedení.
  • dňom právoplatnosti rozhodnutia pri nadobudnutí rozhodnutím štátneho orgánu.

Nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku

Podnikateľov sa týka najmä otázka nehnuteľnosti, ktorá je zaradená do obchodného majetku. Zaradenie do obchodného majetku znamená, že výdavky súvisiace s nehnuteľnosťou a slúžiace na podnikanie sa považujú za daňové výdavky (odpisy, energie a pod.) a znižujú daňový základ.

V prípade, že pri predaji je nehnuteľnosť stále zaradená do obchodného, postupuje sa podľa postupov pre podnikateľov. Príjem z predaja je zdaniteľným príjmom, pričom do výdavkov vstupuje daňová zostatková cena.

Ak daňovník nehnuteľnosť z obchodného majetku vyradil, musí sledovať 5-ročnú lehotu odo dňa vyradenia z obchodného majetku. Ak túto lehotu prekročí, predaj je od dane z príjmov oslobodený. Na druhej strane, keď je ešte stále v rámci tejto 5-ročnej doby, príjem dani z príjmov podlieha. Do výdavkov si môže uplatniť takisto daňovú zostatkovú cenu.

Povinnosť podať daňové priznanie

Všeobecne platí, že daňové priznanie je povinný podať daňovník ak za zdaňovacie obdobie dosiahol príjmy vyššie ako 1 915,01 eur. V prípade predaja nehnuteľnosti sa podáva daňové priznanie typ B a príjem sa zaradí medzi ostatné príjmy – príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností. Z ostatných príjmov si nie je možné odpočítať nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka.

Nakoľko ide o príjmy podľa § 8 zákona o dani z príjmov, povinnosť registrácie daňovníkovi pri predaji nehnuteľnosti nevzniká.

POZOR: Pri predaji nehnuteľnosti vznikne povinnosť zaplatenia zdravotných odvodov vo výške 14 % z vymeriavacieho základu, ktorým je základ dane vykázaný v daňovom priznaní. Uhradené poistné je daňovým výdavkom pre daňovníka a je možné si ho uplatniť prostredníctvom dodatočného daňového priznania.

Predaj nehnuteľnosti a DPH

V prvom rade je potrebné si určiť, aký subjekt nehnuteľnosť predáva. Ak ide o predaj fyzickou osobou, vo väčšine prípadov sa daň z pridanej hodnoty riešiť nebude. Kľúčovým bodom v tomto prípade je posúdenie, či sa občan predajom nehnuteľnosti stal zdaniteľnou osobou podľa zákona o DPH alebo nie.

V prípade, že občan podniká aktívne kroky smerujúce k predaju nehnuteľnosti (napríklad vybudovanie inžinierskych sietí na pozemku), spadá pod definíciu zdaniteľnej osoby a v takom prípade sa ho DPH už týka.

Občan má pri predaji nehnuteľnosti postavenie zdaniteľnej osoby aj vtedy, keď ide o opakovaný nákup a predaj nehnuteľností za účelom získania príjmov majúcich sústavnú povahu.

Ak predajom nehnuteľnosti dosiahne obrat 49 790 EUR, stáva sa platiteľom DPH zo zákona a na predaj sa vzťahuje daň z pridanej hodnoty. DPH musí byť už uplatnená aj na ten predaj, ktorým sa táto hranica prekročí.

Oslobodenie od DPH

Podobne ako pri dani z príjmov, predaj nehnuteľnosti môže byť od DPH takisto oslobodený. Opäť je rozhodujúca doba 5 rokov. Zákon o DPH v § 38 ods. 1 stanovuje, že oslobodené od dane je dodanie stavby alebo jej časti vrátane dodania stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, ak je dodanie uskutočnené po piatich rokoch od prvej kolaudácie stavby alebo jej časti, na základe ktorej bolo povolené užívanie stavby alebo jej časti alebo po 5 rokoch odo dňa začatia prvého užívania stavby alebo jej časti.

Predávajúci má možnosť sa rozhodnúť, že predaj nebude oslobodený od DPH. Je to najmä v tom prípade, ak pri nákupe a udržiavaní nehnuteľnosti bola odpočítaná DPH. Ak by na výstupe daň uplatnená nebola, odpočítaná DPH by musela byť do štátneho rozpočtu vrátená.

Predaj nehnuteľnosti podnikateľom alebo právnickou osobou

V prípade, že nehnuteľnosť bola zaradená do obchodného majetku postupuje sa takisto v súlade s princípmi uvedenými v článku vyššie.

Na predaj sa môže uplatniť oslobodenie, avšak nie vždy to musí byť pre platiteľa výhodné. Ak podnikateľ alebo právnická osoba ešte nie je platiteľom DPH, je potrebné sledovať obrat dosiahnutý predajom nehnuteľnosti a v prípade jeho prekročenia uplatniť pri predaji daň z pridanej hodnoty.

Takisto je potrebné doplniť, že do obratu na účely DPH nevstupuje obrat z príležitostne predaného hmotného majetku okrem zásob a z príležitostne predaného nehmotného majetku.(zdroj: podnikam.sk)

Ak by ste mali akékoľvek otázky ohľadom tejto témy, neváhajte nás kontaktovať. Váš SEDAM tím