Dnes pokračujeme v našich video blogoch, tentokrát na tému zdaňovanie príjmu z prenájmu nehnuteľností.
📹 Naše video nájdete tu a tiež na našom Youtube kanáli:
Pokiaľ preferujete textovú verziu blogov, nech sa páči 🙂
Pri prenájme nehnuteľností, prvým dôležitým krokom, ktorý musí prenajímateľ urobiť, je povinná registrácia na daňovom úrade za účelom pridelenia daňového identifikačného čísla. Túto povinnosť si prenajímateľ nehnuteľnosti musí splniť v lehote do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po uplynutí mesiaca, v ktorom začal prenajímať nehnuteľnosť. Čiže, ak ste začali prenajímať napríklad byt od 15. mája, tak vašou povinnosťou je zaregistrovať sa na daňovom úrade do konca júna.
Príjem z prenájmu nehnuteľností je zdaňovaný príjem a ste povinný podať daňové priznanie bez ohľadu na to, či máte alebo nemáte iný príjem. Špecifikom zdaňovania príjmu z nehnuteľností je, že ide o jeden z mála príjmov, pri ktorých nie je možné dosiahnuť daňovú stratu, jednoducho povedané, nemožno prenajímať za menej ako sú výdavky na nehnuteľnosť. Ďalším dôležitým faktom je, že ide o príjem, z ktorého sa neplatí sociálne ani zdravotné poistenie.
Pri prenájme nehnuteľností predstavuje zdaňovaný príjem výška nájomného za kalendárny rok. Z tohto príjmu máte právo na odpočítanie určitých výdavkov, aby vám vyšiel tzv. základ dane. Tu to začína byť zaujímavé. Na výber máte z dvoch možností.
Prvou možnosťou je jednoducho od výšky prijatého nájomného odpočítať 500 eur, ktoré predstavujú zo zákona nezdaňovanú sumu. Ak ste teda prenajímali byt za 100 eur mesačne, celý kalendárny rok, tak váš ročný príjem z prenájmu je 1 200 eur a od tejto sumy sa odpočíta 500 eur, ktoré predstavujú nezdaňovanú časť. Čiže príjem z prenájmu je vo výške 700 eur. Ďalej je možné si od tejto sumy príjmu odpočítať výdavky priamo súvisiace s prevádzkou prenajímanej nehnuteľnosti, a to výdavky na energie, úhrady spojené s užívaním nehnuteľnosti (napríklad odvoz smetí, osvetlenie spoločných priestorov a pod.), ďalej je možné odpočítať výdavky na odmenu právnikovi za vypracovanie nájomnej zmluvy, odmenu účtovníkovi za vedenie účtovníctva alebo odmenu realitnej kancelárii za nájdenie nájomníka. Iné výdavky nie je možné odpočítať. Avšak veľmi dôležité je, že výdavky sa, v prípade uplatnenia 500 eurového oslobodenia, zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrňovaných do základu dane k celkovým príjmom.
Spomínala som, že možnosti sú dve, a teda prejdem k druhej možnosti. Je trochu komplikovanejšia, ale umožňuje odpočítať viac druhov výdavkov. Jej podstata je v tom, že prenajímaný majetok sa tzv. zaradí do obchodného majetku. Neznamená to, že musíte mať firmu, prenajímaný majetok sa zaradí skôr formálne. Ak sa rozhodnete pre túto formu uplatňovania výdavkov, môžete si uplatniť okrem základných, už spomenutých výdavkov, aj ďalšie, ako napríklad: úroky z úverov a pôžičiek, odpisy nehnuteľností, výdavky na opravu a udržiavanie, úhrady do fondu opráv, daň z nehnuteľností a výdavky na poistenie nehnuteľnosti. Táto druhá možnosť je síce z pohľadu uplatňovania výdavkov výrazne výhodnejšia, ale na druhej strane ju odporúčam skôr pre prípady, kedy nemáte v pláne v horizonte niekoľkých rokov nehnuteľnosť predávať, pretože má vplyv na zdanenie príjmu z predaja nehnuteľností.
Zdaňovanie príjmov z prenájmu je komplexná problematika a pri uplatňovaní daňových výdavkov je potrebné postupovať individuálne aj v nadväznosti na nájomnú zmluvu, prípadne spoluvlastníctvo nehnuteľnosti.
Ak máte otázky alebo potrebujete pomôcť pri daňovom priznaní, neváhajte nás kontaktovať, sme tu pre vás.
Váš SEDAM tím